北京二手房进入存量优化调解期

　　7月1日，北京商报记者根据北京市住建委数据统计发现，2025年1—6月，北京市二手住宅累计网签88575套，迫近9万套，创三年以来同期新高。二手房全口径网签量突破9万套。分析指出，年内，北京二手房走过了从政策驱动到自主调治的周期。在挂牌房源超16万套的配景下，北京二手房市场进入存量优化的关键调解期。

　　三年新高

　　随着6月竣事，北京二手房市场在政策刺激下渐渐升温，购房者信心快速修复。2025年1—6月，北京二手住宅总网签量达88575套。

　　北京商报记者梳剃头现，2025年上半年二手房网签量也为近三年同期最高值。2022年、2023年、2024年上半年二手房网签量分别为69754、84332、74780套。

　　通过数据不丢脸出，自2024年起，一系列房地产利好政策连续落地北京，对二手房市场的刺激作用贯穿2025年上半年。2025年1—5月，北京二手住宅网签量分别为12480、11876、19234、15569、14277套。

　　从成交量趋势来看，2025年3月、4月在政策效应连续开释叠参加学置业需求的动员下，二手房成交需求会合开释，网签量触顶，随后市场渐渐天然回落。

　　根据北京市住建委数据，6月北京二手住宅网签量15139套，环比5月上涨6%，同比微涨1%。上海易居房地产研究院副院长严跃进分析称，与2024年6月政策拉动的情况差别，2025年6月的市场体现出现出独特特性。随着前期政策效应渐渐衰减，2025年6月北京二手房市场依托自身供需调治机制，实现了网签量的逆势上扬，充实表现出北京二手房市场自我修复与调治本领的加强。

　　“当前二手房市场一连2个月网签量维持1.4万—1.5万套区间颠簸的运行态势，正处于存量优化的关键调解期。”合硕机构首席分析师郭毅夸大，鉴于挂牌房源量在16万套以上的规模底子上，市场正通过自主调治渐渐构建新的均衡机制。从去化逻辑看，月度2万套左右的网签量是推动供需关系优化的紧张支点，本年3月的阶段性突破已为市场提供了积极信号。

　　严跃进表现，当二手房代价调解至公道区间，其性价比上风会刺激需求开释，形成“代价回调—成交回升”的自我调治机制。他表现，这种机制的底层支持是代价已触达购房者生理预期阈值，使得市场成交对政策加码的依靠性削弱，转而通过代价杠杆实现供需均衡。

　　胶着博弈

　　履历此前“小阳春”后，6月北京楼市进入了安稳期。购房者入市节奏放缓，小业主守住挂牌价不再低落，供需两边代价博弈出现加剧态势。

　　二手房市场在履历了一年多的代价调解期后，“代价触底”好像正渐渐成为二手房经纪人的同等共识。北京商报记者在大兴区亦庄片区某头部中介机构经纪人王倩的电脑上看到，近20套130平方米的房源中，举行过调价操纵的房源不敷5套。

　　“二手房市场正处于胶着状态。”王倩以近期一套带看35次的精选房源为例，她表现，该套房源在其同小区的10余套挂牌房源中，依附中心楼层和挂牌价处于中位数的上风得到较多购房者关注，但房源挂牌近2个月时间并未成交。

　　究其缘故原由，议价空间缩小未到达购房者生理价位成为关键。王倩表现，有一组强意愿购房者在与小业主协商代价时，因20万元的贬价幅度超出小业主可担当范围，终极未告竣同等。

　　同样的环境还发生在丰台区成寿寺片区，该片区某头部中介机构经纪人王东新表现，在近期成交的4组房源中，一位小业主在已经选购好新居的环境下，将此前挂牌的小面积刚需型房源的代价下调了近20万元，调价后第5天便有购房者洽商，终极在挂牌价的底子上让利10万元，从调价到签约仅用一周时间。

　　“从差别范例房源的代价分化逻辑来看，焦点驱动因素仍与市场供需布局密切相干。”郭毅分析称，在已往30年房地产开辟周期中，市场供应以刚需及刚改类产物为主，导致改善型二手房在存量市场中的占比恒久偏低。而当前需求端已完成一轮迭代，改善型需求成为市场主力。

　　郭毅表现，在此配景下，改善型二手房因供应稀缺、需求茂盛，叠加其代价相较新居存在肯定上风，已渐渐进入供需均衡状态，后续房价连续下行的大概性明显削弱。

　　“双轨运行”

　　刚需房源议价空间相比改善及高端住宅仍有较大空间，但不容忽视的是，刚需房源还是各片区成交量最大的户型。

　　王倩告诉北京商报记者，在近期成交的6套房源中，刚需房源因其总价低、功能性适配、流畅性强等诸多上风，乐成签单的房源占到5套。

　　向阳区向阳公园片区某头部中介机构经纪人李爱琴告诉北京商报记者，刚需房源在二手房市场属于“硬通货”，每每是年轻置业人群购房过渡期的首选。但是有一点值得留意，刚需房源抗风险本领较弱，代价颠簸幅度相比改善房源、高端改善房源较大。

　　刚需房源快速成交的同时，改善型房源成交量也有所提拔。李爱琴表现，向阳板块周边客群多为资金较为富足的置换客群。从供给端来看，板块刚需改善房源也就是面积段在110—140平方米的房源挂牌较少，以是也就形成两头发力的差别化格局。

　　“此前出售的10套房源中，刚需房源和改善型房源占比约为8：2，而如今被缩小至7：3。”李爱琴表现，从市场体现上来看，改善型房源代价已经触底，降落空间有限，固然总价均为1000万元以上，但是购买该范例房源的客群信心更为富足，成交量也随之上升。

　　郭毅表现，对于改善型二手房而言，卖家群体广泛具备较深厚的资金与房产积聚，变现紧急性较低，加之其对房源代价的评估更为理性，不会因短期市场颠簸而大幅让利。这种基于代价认知的服从，使得改善型二手房代价亦出现稳固态势。团体来看，供需布局错配与卖家生理预期共同构成了差别房源代价分化的底层逻辑，推动市场向差别化稳固格局演进。

　　北京商报记者 王寅浩 李晗